Cenová mapa stavebních pozemků je nástroj pro lepší orientaci, pokud vás zajímá, jakou hodnotu má stavební pozemek.

Dle zákona o oceňování majetku by měla být cenová mapa sestavena na základě kupních cen obsažených v kupních smlouvách.

Vypadá to tedy na nástroj, který by měl být velice přesný, že?

Při používání cenových map je však třeba mít na paměti omezení, která se zákonitě u sestavování cenových map musí projevit.

Ceny zastavěných pozemků a cenová mapa stavebních pozemků

Podívejte se na tento výřez z cenové mapy Hl. m. Prahy:

Zeleně jsou na ní vyznačené cenové hladiny, které se pohybují okolo 50 000,- Kč za 1 m².

Problém je však v tom, že všechny pozemky v této části jsou již dávno zastavěné a pokud se nějaký prodával, s největší pravděpodobností se prodával vč. stavby, která je na něm postavená.

V kupních smlouvách pak rozdělené ceny za stavbu a za pozemek nenajdete. Opět, v naprosté většině případů je kupní cena stanovena pro celek, tedy pro pozemek vč. stavby.

Ceny nezastavěných pozemků a cenová mapa stavebních pozemků

Dobře, určitě si říkáte „cenová mapa stavebních pozemků se dá použít reálně u ještě nezastavěných stavebních pozemků“.

Potom se tedy prosím podívejte na tento výřez – pozemky v Kolodějích určené pro výstavbu územním plánem cenu stanovenou nemají.

Nejbližší stavební pozemky s vyznačenou cenou se nachází severně okolo ulic Dobřanská, Kounovská, K Sibřině. Ale zde jde opět o již zastavěné pozemky, které se prodávají (pokud vůbec), vč. staveb – rodinných domů.

Jak tedy cenovou mapu používat? Cenová mapa není ve své podstatě nástroj, který by měl uživateli říci přesnou cenu za 1 m² stavebního pozemku, protože prostě data v ní obsažená nemohou být přesná.

Místo toho je to nástroj, který nám dává jakousi představu o atraktivitě lokality.  

Přičemž platí, že čím vyšší je v cenové mapě uvedená cena, tím vyšší je atraktivita pozemku a naopak.

Jak reálně stanovit hodnotu pozemku?

Pro přesné stanovení ceny stavebního pozemku je nejlepší využít klasickou metodu přímého porovnání s realizovanými transakcemi v dané lokalitě a případně s nabídkami.

Pro nejpřesnější porovnání je třeba mít co nejvíce dat z realitního trhu a to nejlépe několik let zpětně.

V tomto ohledu vám může pomoci systém INEM, který sbírá data o realitním trhu od roku 2013 a je v něm možné nalézt jak realizované prodeje, tak nabídky. Pro přímé porovnání nemovitostí (a to jakýchkoliv) je to nejlepší možný nástroj.